전세계약 전 등기부등본, 어디를 확인해야 할까?

전세계약을 앞두고 등기부등본을 확인하는 이유는 계약 상대방과 주택의 권리관계를 파악하기 위해서입니다. 한 번 발급받은 서류만 믿기보다 계약 전후로 변동이 없는지 살펴보는 것이 중요합니다.

갑구와 을구에서 볼 내용

등기부등본의 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재됩니다. 계약서에 적힌 임대인이 현재 소유자인지 이름을 대조하고, 소유권이전청구권 가등기나 압류·가처분 등 권리 제한이 있는지도 확인합니다. 공동소유라면 계약에 참여하는 사람이 소유자 전원인지, 적법한 위임을 받은 대리인인지 확인해야 합니다. 을구에는 근저당권 등 소유권 외 권리가 표시됩니다. 채권최고액만으로 실제 대출 잔액을 단정할 수는 없지만, 선순위 권리와 보증금이 함께 있을 때 보증금 회수에 어떤 영향을 줄지 살펴볼 필요가 있습니다.

발급 시점과 다른 서류도 함께 확인

등기부는 계약 당일 가까운 시점에 발급해 확인하고, 계약 후 잔금 지급 전에도 다시 확인하면 그 사이 새 권리가 설정됐는지 살필 수 있습니다. 등기부에 표시되지 않는 임차인의 보증금이나 점유 관계는 별도로 확인해야 합니다. 임대인에게 선순위 임대차 현황과 국세·지방세 납세 관련 자료를 요청하고, 계약서의 주소·호수가 건축물대장과 일치하는지도 대조하세요. 전입신고와 확정일자는 보증금 보호에 중요하지만, 기존 권리보다 우선하는지 여부는 권리 설정 시점 등 구체적인 사정에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

등기부에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?

근저당권이 있다는 사실만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 선순위 채권과 보증금 규모, 주택의 가치 등을 함께 검토하고, 잔금으로 근저당을 갚는 조건이라면 상환과 말소 절차를 계약서에 구체적으로 정해야 합니다.

대리인이 계약하러 나오면 무엇을 확인하나요?

소유자의 위임장과 인감증명서 등 대리 권한을 확인하고, 소유자에게 직접 연락해 계약 조건과 보증금 수령 계좌를 확인하는 편이 안전합니다. 돈은 확인된 권리자 명의 계좌로 지급하세요.